En copropriété, tout se joue souvent avant même l’assemblée générale.
Beaucoup de copropriétaires l’ignorent : l’ordre du jour de l’assemblée générale de copropriété n’appartient pas au syndic. Tout copropriétaire peut demander l’inscription d’une résolution, et le syndic ne peut pas l’écarter au seul motif qu’elle le dérange.
Cette règle, souvent méconnue, est pourtant l’un des principaux leviers dont dispose un copropriétaire pour peser sur la gestion de son immeuble. Mal maîtrisée, elle est aussi l’une des premières sources de contentieux en droit de la copropriété.
Ce que dit le droit : un droit d’initiative reconnu à chaque copropriétaire
L’article 10 du décret du 17 mars 1967 est explicite : à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires — comme le conseil syndical — peuvent notifier au syndic les questions dont ils demandent l’inscription à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic doit alors les porter à l’ordre du jour de la prochaine convocation.
Une seule réserve : si la demande arrive trop tard pour être intégrée à l’assemblée à venir, elle est reportée à l’assemblée suivante. Le syndic peut différer, il ne peut pas censurer.
Les 5 règles à connaître avant votre prochaine assemblée générale
1. L’assemblée ne vote que sur ce qui est inscrit
Une assemblée générale ne prend de décision valable que sur les questions figurant à l’ordre du jour. Toute décision votée hors de ce cadre est exposée à l’annulation.
2. Une résolution = un seul objet
Les résolutions « fourre-tout », qui regroupent plusieurs sujets distincts dans un même vote, privent les copropriétaires d’un choix éclairé. Elles peuvent être annulées.
3. Le syndic peut reformuler, pas dénaturer
Le syndic est en droit de mettre en forme une résolution pour la rendre juridiquement exploitable. Il ne peut ni en modifier le sens, ni la vider de sa substance.
4. Une fois les convocations envoyées, l’ordre du jour est figé
Impossible d’ajouter une nouvelle question en séance. Ce qui n’a pas été notifié dans les délais ne pourra pas être voté valablement.
5. La demande d’inscription doit être précise et documentée
Elle suppose un projet de résolution rédigé et, selon les cas, les pièces justificatives correspondantes : devis, plans, contrats. Elle doit être notifiée au syndic dans les formes requises — la lettre recommandée avec accusé de réception reste la voie la plus sûre pour préserver la preuve de votre démarche.
Le véritable enjeu : la rédaction
C’est ici que se joue l’essentiel. Une résolution mal rédigée, oubliée ou déformée peut conduire à :
- l’annulation de la décision votée ;
- des mois de procédure judiciaire ;
- des coûts significatifs pour l’ensemble de la copropriété.
Une résolution est un acte juridique. Sa formulation détermine la validité du vote, la majorité applicable et, en cas de litige, l’issue du contentieux. Quelques mots mal choisis suffisent à fragiliser une décision que la copropriété croyait acquise.
Foire aux questions
Un copropriétaire peut-il ajouter un point à l’ordre du jour ?
Oui. Ce droit est reconnu à tout copropriétaire par l’article 10 du décret du 17 mars 1967, sans condition de nombre de voix ni restriction de thème.
Le syndic peut-il refuser d’inscrire une résolution ?
Il ne peut pas la refuser au motif qu’elle lui déplaît. Il peut en revanche reporter l’inscription à l’assemblée suivante si la demande lui parvient trop tardivement.
Peut-on voter une question soulevée pendant l’assemblée ?
Non. L’ordre du jour est arrêté à l’envoi des convocations. Une décision prise sur un point non inscrit encourt l’annulation.
Quel délai pour contester une décision d’assemblée générale ?
Le copropriétaire opposant ou défaillant dispose d’un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Passé ce délai, la décision devient définitive.
Faites sécuriser vos résolutions
Les copropriétaires connaissent-ils vraiment leurs droits face au syndic ? L’expérience montre que non — et que le coût de cette méconnaissance se mesure en procédures et en charges supplémentaires.
Condamine Legal & Consulting accompagne copropriétaires, conseils syndicaux et syndics dans la rédaction et le contrôle des résolutions soumises à l’assemblée générale, ainsi que dans l’analyse des décisions contestables.
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Cet article présente les règles générales applicables en droit de la copropriété. Il ne constitue pas une consultation juridique adaptée à une situation particulière.
